전문가들의 올해 부동산 전망 최신본

연합뉴스에서 전문가들에게 올해 부동산 전망을 물어보았다고 한다.

 

이런 기사는 늘 흥미롭다. 남들은 어떻게 보고 있는지 궁금한 것도 있지만.. 도대체 전문가 누구?라는 궁금증도 크다.

좋은 기사였는데 질문 문항도 좀 알려줬으면 더 좋았을 것이라는 생각이 든다.

 

일단 기사 내용 중 핵심 부분만 보자.

 

가격 전망보다 반등 시기가 중요하다

요즘은 전문가 타이틀 달고 올해 부동산 상승 전망하면.. 이상한 사람 취급을 받는다.

그들끼리 모인 곳에서는 모르겠는데.. 공개적으로는 어려울 것이다.

 

작년 말부터 거래 없이 폭락을 했기 때문에 최근 거래된 가격으로 거래가 되면 계속 하락 거래로 찍히는 상황이라 당분간은 통계적으로 도저히 오를 방법이 없다. 

체감상 작년 중순보다 최소 30%는 하락한 상황인데 아직 부동산 지수로는 10% 남짓 빠진 상황이라 갈길이 멀다.

이 상황에서 올해 부동산이 상승한다고 전망한다면 관종이 튀기 위해 노력한다고 단정해도 무방하다.

(혹시 이 말뜻을 모르겠다면 부동산 가격 지수가 어떻게 계산되는지 모르기 때문일 것이다. 필자의 다른 글들도 보기 바란다. 10억짜리 집 10채 중 1채가 9억에 팔리면 하락율은 1% 라는 것을 알아야 이해가 될 것이다.)

 

거래량이 폭증해서 일단 체감상 빠진 만큼 지수에 충분히 반영되고 나서 반등을 논할 수 있겠다.

 

부동산 지수 통계 자료

위의 표를 보면 느낌 올것이다. 실제 거래되는 가격이 지수에 반영되려면 멀었다.

체감 하락보다 지수 하락폭이 작다.

거기에다가 선행 지표인 전세가격 하락은 더 심해서 전망도 어둡다.

 

하락률이 점차 줄어들지 않느냐는 주장이 있을 수 있는데 그래도 하락은 하락이다.

반등이라 하면 직전보다 올라야 반등이지 10% 떨어지다가 5% 떨어진다고 반등이 아니다. 

 

두개의 차트 중 반등 차트는?

위의 그래프 중 좌측의 경우 반등이라고 할 수 있다.

현재 가격이 직전 가격보다 올랐기 때문이다. 

 

우측의 경우 하락폭이 줄고 있으나 반등은 아니다. 가격은 계속 떨어지는 중이기 때문이다.

현재 부동산 가격 차트는 우측이다. 현재 부동산이 반등 중이라고 표현하는 사람들이 정말 안쓰럽게 보이는 이유는 이런 교묘한(?) 선동용 말장난 밖에 할 수 없을 정도로 절박한 느낌을 주기 때문이다. 

 

부동산 전망은 주식 전망보다는 쉽다.

주식은 하루하루 급변하고 무한한 이슈가 쏟아지기 때문에 '주식은 신도 모른다'가 진리라면 부동산은 움직임이 느릿느릿하고 무겁게 움직이기 때문에 흐름을 보면서 대응해도 늦지 않다.

 

1. 물론 개별 아파트 단지만 보면 반등이 있는 아파트도 있다.

2. 거래량이 현재 거래량의 3배 이상씩 최소 반년은 나와야 반등을 기대할 수 있는 플랫 한 바닥권 박스 차트가 만들어질 것이다. 위의 전문가들 전망에서 24년에 부동산이 반등할 것이라는 주장이 많은데 24년에 부동산이 반등하려면 올해 말까지 거래량이 폭발적으로 늘어야 한다. 경제위기가 와서도 안되고, 인플레가 잡혀야 하고, 시중에 돈이 추가적으로 풀려야 한다. 이게 될까.. 
3. 최근 경제 위기설 관련해서 필자는 상당한 두려움을 가지고 있다. 경제 위기가 온다는 근거는 수두룩 한 반면에 경제 위기가 오지 않을거라는 유일한 근거는 '모두가 알고 있는 위기는 찾아오지 않는다'라는 격언 하나뿐이다. 

4. 주식은 공포에 사라는 격언도 있다. 워낙 하루하루 급변하니 아차 싶다가 좋은 기회를 놓치는 경우가 많다. 하지만 부동산은 그렇지 않다. 존재하던 공포가 사라진다고 그다음 날 부동산이 활발히 상승 거래되고 그러지 않는다. 

 

혹시 존리식 장기투자를 주장하는 사람의 경우 필자의 주식을 보는 시각이 마음에 안들 것이다. 

어차피 안 팔고 오랫동안 들고 있을 것이니 가격이 떨어지면 더 살 수 있어서 좋은 거 아니냐는 주장을 하는 사람들이 있다. 

주식이 떨어지면 더 살 수 있어서 좋다?? 코메디같은 개소리다. 들고 있는 주식이 떨어지는데 좋아할 사람이 세상에 어디 있나. 만일 장기 투자 목적으로 종목을 골랐고 정기적으로 돈을 꾸준히 더 투자한다고 하면 주가가 계속 오르는 상태에서 불타기로 들어가는 게 부담 없고 신나는 일이지 떨어지는 주식에 계속 물타면서 좋다고 하는 건 말 그대로 자기 위로.. 변명, 슬픔을 이겨보려는 자기 최면에 지나지 않는다.

 

부동산은 물타기가 불가능하지만 떨어진다고 무조건 손해가 아니고 어짜피 거주 목적이니 세금이 줄어들어 좋다는 주장도 있다. 상급지로 갈아타기 할 시점이라고 주장하기도 한다.

 

이것도 웃기는게 보유한 부동산이 오르고 세금을 더내는게 좋은지, 부동산이 떨어지고 세금이 줄어드는게 좋은지 물어보면 100명 중 99명은 전자를 선택할 것이다.

 

부동산 하락기의 문제는 부동산이 안팔리는 것이다. 본인의 부동산을 적절한 가격에 팔 수 있고 상급지를 하락한 가격에 살 수 있다면 갈아타기 주장이 어느정도 성립이 되지만 이게 말처럼 쉽지 않을 것이다. 보통은 상급지 가격 방어가 더 좋기 때문이고, 왠만하면 부동산 하락기는 오지 않고 만일 하락기가 왔다면 경제에 큰 문제가 있는 상황인데 이런 상황에서 공격적 투자를 하기도 어렵다. 이런 결정을 할 정도로 부동산 상승에 대한 믿음이 있는 사람의 경우 과거에 이미 공격적인 투자가 이루어졌을 것이고 현재는 추가 여력이 없을 것 같은데.. 오른 금리를 감당하면서 추가 자금 투입까지?