재개발 구역지정 미스테리 (feat. 금호 21구역)

대한민국이 부동산 공화국이고 그렇게 사람들이 부동산에 관심이 많음에도 불구하고.. 지도를 펴놓고 보면 핵심 요지마다 노후된 빌라촌들이 바글바글한 것을 보면 놀랄 때가 있다.
 
강남에도 이렇게 낙후된 곳이 있다고? 싶을 정도.
이건 직접 가봐야 느끼긴 한다. 거리뷰나 위성뷰로 보는 것과는 완전히 다르다.
 
다 밀어버리고 재개발을 하면 10배쯤 가치가 오를만한 지역들이 낙후된 상태로 있는 이유는 많은 사람이 알다시피 각종 규제와 일부 알박기 투자자 때문이다.
재개발은 해당 동네가 매우 낙후되어야 가능한데.. 중간중간마다 신축 빌라들이 알박기로 들어오니 평균 노후도가 줄어들어 기준치를 맞추지 못하는 것이다.
 
이 문제를 해결하는 방안으로 오세훈 시장이 들고나온 방안이.. 큰 구역을 통으로 하는 게 아니고, 구역을 더 작게 쪼개서 부분 부분 개발하면서 하나처럼 보이도록(?) 하는 모아타운이다.
이렇게 하면 재개발의 가장 큰 장애요소인 종교시설이나 상업용 빌딩 등을 구역에서 살짝 빼버리기 좋아서 현실적이면서 효율적인.. 좋은 도시개발 방법으로 보인다.
 
사실 필자가 모아타운 이슈 지역으로 진입 예정이라 이쪽을 많이 공부하게 되었고 특히 '혹시 내가 들어가는 집이 구역 지정에서 빠질 우려가 있는가?' 가 가장 큰 걱정거리라 다른 곳은 어떤지 보고 싶었다.
 
서울에 구역지정된 재개발 이슈 지역들을 '아실' 사이트에 들어가서 보던 중 정말 희한한 느낌이 들어서 이 글을 쓰게 되었다.
 
 먼저 아래의 공공재개발 구역지정 지도를 보자.
 

금호23 구역

 
큰 도로를 끼고 아파트단지 옆까지 적당한 위치까지 끊어서 구역 지정이 되어있다. 깔끔하다.
 
아래의 금호 16구역은 위의 금호 23구역 바로 위쪽이다.
 

금호 16구역

 
물음표로 표시한 지역이 빠져있는 게 신기했다.
 
상가 부분을 뺀 것으로 보이는데 저 상가들이 비협조적이어서 뺀 것인지.. 다른 이유가 있었는지는 모르겠지만 저 부분을 빼고 고 윗부분 상가(김씨네 만두국) 하나는 구역에 포함된 것이 상당히 기이하게 느껴졌다.
 

확대샷

 
김씨네 만두국 건물과 바로 옆 신사동두목야식 건물은 어떤 차이로 구역지정 희비가 엇갈린 것일까.
신사동두목야식 건물주는 재개발을 안 하는 게 더 이익이라고 판단한 것인가?
 
더 재미있는 것은 바로 옆동네 금호 21구역이다.
 

금호 21구역

 
보자마자 저게 뭐지? 싶었다.
바로 아래쪽 큰 도로를 두고 깔끔하게 구역이 지정된 게 아니고.. 삐뚤삐뚤 테트리스 구멍 빠진 것처럼 되어있다.
 
확대샷으로 보면..
 

금호21구역 하단

 
특별히 상가건물만 빠진게 아니고 거주용 빌라조차도 중간중간 들어가고 빠지고 하면서 매우 희한하게 되어있다.
 
신축들을 골라낸 것인가?
 
아래의 화면은 해당 지역의 노후도이다.
 

금호21구역 하단 노후도

 
이건 뭔가 하는 사람들도 있을 텐데 빨간색일수록 오래된 건물이다.
이것만봐도 노후도 문제로 특정 건물들을 뺀것은 아니라는 것을 알 수 있다.
 
중간 파란 부분 315-13 건물은 신축이라 뺀 것이 아닐까 보이긴 하는데.. 우측 하단의 설레임 옆 48-1 부분과 중앙 하단의 젊은떡볶이 좌측열 부분은 상당한 노후도를 보이고 있어서 빠질 이유가 없어 보인다. 
311-6 이 반대해서 그 아랫부분들은 억울하게 제외된 것인가? 
 
저 지역에 얼마나 심한 갈등이 있을지 안 봐도 느낌이 온다.
 
하단 약간 우측의 패딩턴 건물만 구역지정에 들어간 것도 신기하다. 저 위치가 아랫쪽 큰 도로와 이어지는 입구가 될 것 같다.
 
근데.. 큰 도로를 눈앞에 두고 저렇게 구축 건물들을 한열 남기고 밀어버리면 재개발이 가지는 큰 장점이 사라지는게 아닌가 싶다.
그리고.. 저렇게 밀어버리는게 과연 가능은 한 것인지 의문이다.
 
찾아보면 저런 구역이 많을 것 같다.
추후 빠진 건물들이 포함될 수 있는지 이런게 궁금해지는데.. 된다는 의견도 있고 안된다는 의견도 있고..
 
하여간 재미있는 판이다. 
 
확실하게 배울점은.. 재개발 투자를 생각할때 가상자리 부분은 절대적으로 피해야 한다는 점이다.