부동산 상승하면 떠오르는 전문가 - 이상우 편

최근 밈으로도 뜰만큼 부동산 상승론자 하면 떠오르는 일인자는 필자 개인적인 의견으로는 단연 인베이드투자자문 대표 이상우 전문가(이하 이상우)다.

 

이 사람이 유난히 상승론자 중 탑으로 칭송받았던 이유는 주장이 명확했기 때문이다.

다양한 외부 변수나 그 어떤 통계지표에도 무조건 부동산 상승 시그널로 해석하며 모호한 스탠스 없이 강한 상승을 꾸준히 주장해 왔다. 

 

2022년 중반까지 그는 황금기를 보냈다. 

2022년 상반기에 하반기 전망을 물으니

 

이 사람은 상승도 그냥 상승이 아닌 늘 폭등을 말한다.

이런이런 우려로 하락하지 않겠냐는 의견에 분노를 한다.

 

부동산이 하락한다는 의견들에 대하여 분노하며 반박하는 영상

 

이 영상은 레전드 영상인데 금리가 상승하면 부동산에 안좋지 않냐는 질문에 금리가 오른다는 것은 경기가 좋다는 뜻이기 때문이 부동산이 상승한다고 답변하는 짤이 상당히 유명하다. 물론 긍정적인 의미로 사용되는 것은 아니다.

 

하지만 사실 이 말은 말 그대로만 보자면 틀린말이 아니다.

얼마 전 코스톨라니의 계란모형에 대하여 글을 올린 적 있는데 경기 상승기에 금리가 오르고 이 구간은 시장에 돈이 늘어나는 구간이기 때문에 자산가치가 대부분은 오른다.

펜데믹같은 특수한 상황과 유례없이 돈이 풀린 상황이 아니었다면 틀린 말이 아니었다.

 

문제는 이번 금리상승은 경기가 좋아서 과열을 막기위해 금리가 오르는 것이 아니고 이미 발생한 심각한 인플레이션을 막아내고자 뒤늦게 금리가 오르는 것이기 때문에 상황이 전혀 다르다. 

이상우는 작년 하반기 금리가 오르는 원인을 생각하지 않은 답변을 한 것이고 결론적으로 두고두고 비판받을 레전드 영상을 만들고 말았다.

 

위의 화면에서 현재 대한민국의 PIR이 높아서 위험하다는 의견에 대하여 이상우는 아래와 같이 답한다.

 

PIR 이 높아서 위험하다는 질문에 대한 답변은

 

우리나라가 가장 싸다고 한다.

 

진짜인지 확인을 해보자.

 

넴베오의 세계 주요도시 PIR 비교

 

PIR 비교시 가장 많이 사용되는 통계인 넴베오의 현재 세계 주요 도시 PIR 비교다. 최신 데이터다.

 

이 사이트가 추적하는 전체 332개 도시중 서울은 15위다.

선진국 도시는 차트 상위권에 하나도 보이지 않는다. 중국 몇개 도시와 소득이 무척 낮은 국가들의 도시가 상위권 대부분이다.

 

국가 경제 규모 등을 감안시 이 자료를 통하여 알 수 있는 한국(서울)의 PIR 수치는 세계적으로 최고 수준이며 작년 중순 시점에 봤을 때도 크게 다르지 않았다.

이상우는 도대체 무슨 자료를 보고 저렇게 말할 수 있었단말인가.

 

왜 국가로 하지 않고 도시로 하냐고 하는 사람이 있을 수 있는데.. 도시가 아닌 국가 전체 통계는 신뢰할만한 데이터가 없기 때문에 뭔가를 비교해 보기 어렵다. 도시형 국가가 아닌 다음에야 각 국의 주요 도시가 아닌 해당 국가 전체의 부동산 가격 데이터를 여러분 같으면 믿을 수 있겠나? 

 

다시 한번 느끼지만.. 지금 한국 부동산 떨어졌다고 난리지만 아직도 거품이 세계 최고 수준임을 알 수 있다.

 

이상우의 최근 영상이 올라와서 영상을 시청해 보았다.

 

올해 0.9% 상승을 전망한 이유를 묻자

 

얼마 전 전문가들의 2023년 부동산 전망을 묻자 이상우는 매매가격이 0.9% 상승한다고 대답했다.

이런 전망을 한 이유를 묻자 전국단위 통계는 예상이 어렵고 수도권은 더 오르고 지방은 안 올라서 대략 평균 0.9 예상한다고 한다. 생각이 복잡한 것이 반영된 수치라고 답을 하였다.

수치가 얼마인지 보다는 상승을 전망한다는데서 그의 신념이 느껴진다.

 

과거 부동산 하락기에 중간 짧은 반등시점과 지금 살짝 반등이 비슷하다는 의견에

 

과거 2008년 대세 하락기에 살짝 반등과 지금 살짝 분위기가 바뀐 것을 비교하자 그때와는 다르고 이번에는 진짜 오를 것이라고 한다.

일단 지금 반등 중이라는 의견에 동의를 할 수 있는가가 문제인듯 하다.

10% 떨어졌다가 5% 떨어지면(10% 올랐다가 5%가 오른게 아니다. 계속 떨어지는 중이다) 그걸 반등이라고 부를 수 있을까? 

 

입주 물량이 없어서 오를 것이라는 전망도

 

지금 서울 입주물량 때문에 전세 가격이 아수라장인데 도대체 어느 정도 입주물량이 되어야 충분하다고 보는 것일까.

 

결론은 올해 부동산은 상승

 

개인적으로는 신념을 가진 사람을 좋아하기는 한다.

 

하지만 결론적으로 자신의 전망이 어긋 났을 때 '제가 그 일로 욕을 많이 먹었어요.' '갑자기 금리가 그렇게 오를 줄 누가 알았나요' 같은 이상한 소리보다는 냉철한 자기반성과 혹시 자신의 주장과 선동으로 인하여 큰 손해를 입었을 그 누군가에게 사과하는 자세가 먼저이지 않을까.

 

투자는 개인의 선택이니 저 사람은 죄가 없다고 말하는 사람도 있을 것이다.

 

아니다. 그것도 정도가 있는 것이지 이상우는 대폭락의 시작 직전까지도 부동산을 당장 사야 한다고 수많은 미디어에 나와서 강력하게 주장을 했고 그의 영향력도 상당히 컸음을 부인할 수 없다.

안타깝지만 국민들 중 상당수가 투자결정을 스스로 내리지 못하고 전문가의 의견에 민감하게 반응하는 경우가 많은 것도 사실이다. 그들이 가장 핫한 전문가의 주장을 흘려듣지 못한 것을 탓할 수도 없다.

 

일반인이 아닌 유명인이고 부동산 폭등 주장으로 지금의 명성과 부를 쌓았다면 결과가 잘못 되었을때 비판을 받아 마땅하다고 생각한다. 부동산 폭등 직전까지 부동산 하락을 주장하여 그렇게 욕을 먹던 한문도 교수가 요즘 잘나가는 것처럼 이상우도 앞으로 잘해서 만회가 충분히 가능하고 생각한다. 

 

하지만..

 

최근 이상우의  부동산 세미나 영상을 보니 올해는 갈아타기 적기이고 모두가 점점 좋은 상급지로 이동하려 할 것이기 때문에 입지가 좋은 곳은 계속 가격이 상승하며 부동산 양극화가 벌어질 것이라고 주장했다. 

 

매도자시장이란 상승장을 뜻한다

 

아니다. 필자의 생각은 정 반대다.

 

올해는 고금리와 긴축, 경기침체로 인하여 모두의 자산가치가 줄어드는 해가 될 가능성이 훨씬 크기 때문에 현재의 자산을 처분하고 돈을 더 보태서 상급지로 이동하는 것은 과거 그 어느 때보다 힘들 것이다.

 

위의 사진에서 '지금 바로 결정하라'는 말의 의미는 빨리 집을 사라는 의미다.

유주택자의 경우 상급지로 갈아타라는 의미다.

 

여러분은 어떻게 생각하는가.