최근 부동산은 반등 중인가?

부동산 쪽에서는 지옥 같던 2022년 하반기가 지나고.. 상황이 너무 심각하니 정부가 부동산 부양에 적극적으로 나서기 시작한 2023년 1월이 지나가고 있다.

 

정부의 각종 규제해제와 특례보금자리론 같은 대출 확대는 분명 엄청나게 파격적인 조치였고 시장에서도 그 효과를 보인 것은 틀림없으나.. 부동산 상승을 기대하던 이들의 바람보다는 뭔가 약빨이 안 먹히고 있는 것도 사실이다.

 

잡설이 길었는데.. 지금 부동산이 반등 중이라는 의견이 꽤 있다.

 

이에대해서는 관점의 차이가 있을 수 있는데.. 하락폭이 줄어들면 반등인가.라는 부분에 대한 견해의 차이일 것이다.

최근 부동산이 반등중이라고 주장하는 사람들이 가장 많이 보여주는 차트가 아래의 차트다.

 

한국부동산원의 아파트 매매값 변동률

그래프가 위로 오르니 가격이 오르는 것이라고 주장하는데.. 저 그래프는 하락폭이 줄고 있다는 것이지 가격이 오른다는 것이 아니다.

알고 그러는 것인지 선동을 위해 상대를 개돼지로 보는 것인지는 모르겠으나.. 명백한 사실은 현재도 계속 하락 중이라는 것이다.

주식에서 하한가를 맞고 다음날 10% 하락중이면 지금 상승 중이라고 주장하는 모습을 보는 기분이다.

 

부동산 매매값 변동률 계산법을 혹시 아는가?

집값이 폭락했는데 지표상 -1%, -2% 하락이라고 나와서 이상하다고 생각하던 사람도 있을 것이다.

이는 부동산이 총 거래금액을 기준으로 산정하기 때문인데,

예를들어 10억짜리 아파트 10개가 있는데 1개가 9억에 팔리면 시장에서는 10% 하락이라고 인식할 것이다.

하지만 통계에서는 총 100억의 아파트가 99억이 된 것이기 때문에 1% 하락으로 잡힌다.

만약 5채가 9억에 거래가 되었으면 5% 하락으로 잡힐 것이다. 

 

이 계산식이 중요한 이유가 실제 아파트 가격이 폭락을 했어도 거래가 없어서 개별 단지들을 보면 거의 안 떨어진 것으로 보이는 아파트들이 상당히 많기 때문이다.

 

만약 그 아파트들이 현재 떨어져있는 시세대로 거래가 활발히 되기 시작하면 어떻게 될까?

아마도 아파트매매값 지수는 폭락을 할 것이다.

 

실제로 현재와 비슷한 시세대로 거래가 좀 더 많이 되었을 뿐이라 시장 참여자들이 느끼기에는 가격 변동이 없는데도 그냥 거래가 많이 된 것만으로도 가격지수가 떨어지게 되는 것이다.

반대로 거래가 줄어들면 아파트 하락도 거의 없는 것으로 나올 것이다. 

 

아파트가 반등한다고 통계에 잡히고 사람들이 진짜로 반등하는구나..라고 인식하려면 현재의 아파트 가격 하락분이 실거래에 상당히 반영된 이후여야 가능하다.

 

한마디로 거래량이 상당히 늘어나면서 아파트 가격지수가 폭락하는 모습을 몇 달은 본 이후에 '반등'이 가능하다는 것이다.

물론 이때의 하락은 아파트 매수를 고려 중인 대기자에게는 좋은 시그널이다.

 

다시 한번 강조하지만 아파트 가격이 향후 어떻게 될지 예측은 미루더라도.. 최소한 반등을 논하려면 현재 체감상 고점대비 30% 정도 떨어졌다고 하는 아파트가격들이 전반적인 시장에 반영되어 지수에 반영이 되어야 한다.

이것 때문에 필자는 올해 통계적으로는 아파트값 상승이 있을 수 없다고 보고 있다. 현 가격에서 추가 하락거래가 아니더라도 단지 거래가 되는 것만으로도 가격이 하락한다고 나올 것이기 때문이다.

 

물론 이는 전반적인 부동산 시장을 말하는 것이고 이미 크게 떨어져 있는 개별 아파트들은 상황이 좀 다를 것이다. 그런 아파트들은 현재 가격에서 더 안 떨어질 수도 있다.